Cuando me enfrento al hecho de vender mi propiedad debo tener en cuenta que es un proceso que implica tener en cuenta muchos elementos para que sea brinde seguridad y beneficio para ambas partes. Eso significa generar un Ganar-Ganar tanto para el vendedor como para el comprador. Desde la simple decisión de compra hasta la inscripción en Registros Públicos hay una serie de documentos y trámites necesarios, y a veces engorrosos, que pueden traernos problemas al momento de cerrar efectivamente la venta. Es por eso que es importante ser diligente y cuidadoso para lograrlo.
Quiero ayudarte con mi experiencia desde hace más de 10 años como Agente Innmobiliario. Tengo claro que transitar un proceso de compra-venta es muy engorroso. Es muy importante lograr confianza y prevención tanto desde el lado del vendedor como desde el lado del comprador.
Cuando mis clientes solicitan mi servicio pido ciertos documentos para revisarlos y garantizar que legalmente la propiedad se encuentre en regla. Así las posibilidades para que el proceso de compraventa sea efectivo y rentable aumentarán. ¿Te imaginarías llegar al momento del cierre de tu venta? Imagina que ya tienes al cliente preparado y con el dinero o crédito bancario listo para ejecutar la compra. Y de pronto… faltó un trámite, un papel que no se actualizó, o algo pendiente. ¿Cómo te sentirías en ese momento?
Sería terrible ¿verdad?
Para ello, te recomiendo tener a la mano los siguientes documentos.
1. Certificado literal o certificado registral inmobiliario
El certificado literal es la versión certificada de nuestra partida registral. Es el documento registral mínimo necesario para ingresarlo junto con la minuta, este contiene la información histórica del inmueble durante los últimos 15 años.
También existe el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) y se diferencia del anterior en el espectro de tiempo de su información ya que considera los últimos 30 años. El CRI te garantiza mucha seguridad para tu inmueble y es más didáctico que un certificado literal. Contiene también toda la información del documento anterior, el certificado literal. Es la versión certificada de nuestra partida registral.
Este documento es necesario ingresarlo junto con la minuta. Sin embargo, te voy a recomendar hacer uso del certificado registral inmobiliario, más conocido como CRI por sus iniciales. Este documento que emite los Registros Públicos te garantiza la seguridad de tu inmueble y es más didáctico que un certificado literal o una copia informativa. Lo que muchos abogados no te van a decir es que el CRI contiene toda la información de un certificado literal, con la diferencia de que este lleva una hoja extra de resumen que expone la situación legal y actualizada de tu propiedad.
El CRI certifica lo siguiente:
- Las características principales del inmueble (como las medidas del terreno y el área construida)
- El nombre del dueño actual así como la relación de los propietarios anteriores
- Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (demandas, embargos, arrendamientos, etc.)
- Los títulos pendientes de inscripción (hipotecas, transferencias, bloqueos, etc.)
- El historial de transferencias
- Los datos de la partida matriz
En el Perú, puedes gestionar y descargar este documento a través del servicio en línea de la Sunarp (https://enlinea.sunarp.gob.pe) y te lo enviarán a tu correo en un plazo máximo de 3 días.
2. Documentos de identidad de ambas partes en copia
En ocasiones, no revisar estos documentos correctamente pueden generarnos problemas serios. Verifica y contrasta siempre los siguientes datos:
– Estado civil: En caso de que las partes sean casadas, es obligatorio que los cónyuges también firmen la minuta y la escritura pública.
– Constancia de sufragio: Si por alguna razón no votaron en las últimas elecciones, tendrán que hacer el pago de las multas correspondientes. Actualmente, todas las notarías revisan el sistema del JNE antes de dar inicio a un trámite notarial (https://multas.jne.gob.pe). Si alguna de las partes tiene multas pendientes, es mejor pagarlas antes de que nos rechacen el ingreso a nuestra minuta de compraventa.
– Fecha de caducidad: Aunque no es un motivo por el cual nos rechazarían el trámite, si es importante revisarlo porque, dependiendo de la antigüedad del documento, nos da la seguridad de la veracidad de los datos contenidos.
3. Hoja de resumen (HR) y predio urbano (PU)
La copia de ambos documentos y su original a mostrar son necesarios tenerlos al momento de ingresar la minuta por notaría y sirven para recoger información de los contribuyentes para fines tributarios.
La Hoja de Resúmen o HR es el documento que detalla tu historial como propietario de inmuebles. El Predio Urbano o PU es el documento que tiene toda la información de un inmueble donde se puede determinar el valor bien o “autovalúo”.
El HR es el formulario Hoja de Resúmen donde se detalla la ubicación de los predios, el código catastral, el valor del autoavalúo, el valor afecto y la base imponible la cual se utilizará para determinar el impuesto predial cada año. Consigna a lo largo de los años el resúmen de todos tus bienes. También te indicará la dirección del inmueble, el uso de la propiedad y el valor reglamentario del bien acorde al Reglamento Nacional de Tasaciones, que es usado por todas las municipalidades. Este valor es el más bajo que encontrarás en el mercado, y por ninguna razón el precio de transferencia podría ser menor a este, dado que se corre el riesgo de aparentar defraudación tributaria.
Con el PU (Predio Urbano) se puede conocer la identificación plena de los contribuyentes y determinar sus tributos municipales, así como la valuación de un predio de acuerdo a los parámetros del valor oficial unitarios de edificación, arancel y depreciación de los predios. Naturalmente es un documento más complejo que considera el tipo de construcción, material utilizado, los niveles, los metros cuadrados construidos, el valor de los acabados, la depreciación por antigüedad, el estado de la propiedad, el metraje de las áreas comunes y el valor de la construcción.
4. Testimonio de la última transferencia
El Impuesto de Alcabala que paga el comprador grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio. La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana. A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%. No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble.
El testimonio de compraventa es la transcripción fiel del documento original de compraventa, firmado en la notaría, que se le otorga al cliente o titular del derecho. A diferencia de las copias simples, el testimonio de compraventa está firmado y sellado por el Notario Público, lo que da validez ante terceras personas.
En caso de que la compraventa se haga mediante un banco o entidad financiera, es necesario tener listo el testimonio de la última trasferencia que se hizo en el inmueble, la copia de la escritura pública que el notario entregó a las partes intervinientes en la última transferencia del bien objeto de compra. En caso fuera una propiedad heredada, se necesitará esa sentencia.
Si has perdido el rastro de ese documento basta con ir a Registros Públicos y solicitar la exhibición del título archivado. Si tenemos la partida registral o el CRI, en la sección C de dicho documento encontraremos todas las trasferencias de dominio que se realizaron en el inmueble. Ahí encontraremos el número del título que identifica la última transferencia y con ello se solicita la revisión del documento.
La solicitud de copias se hace en la misma oficina de archivo y basta con una copia simple. Si fuera en copia certificada, se pagaría un derecho con entrega es en 3 días hábiles.
5. Tributos, aranceles y tasas.
Estos se refieren a los compromisos del estado. estos son:
El impuesto a la renta por parte del vendedor corresponde al 5% sobre la utilidad de venta del inmueble hasta un máximo de 2 propiedades vendidas en el año siendo este impuesto considerado de 2da categoría. A partir de la tercera venta en el año, se considera contribuyente habitual y la renta obtenida será de 3era categoría, en este caso deberá de pagar la tasa general del IR que equivale al 29.5% de la utilidad. Son exoneradas de este impuesto las ventas de propiedades declaradas como Casa Habitación siendo este el único inmueble del propietario.
Ambos tributos se requerirán una vez que el notario haya revisado todos los documentos anteriormente señalados. Cuando apruebe el ingreso de la minuta en su respectivo kárdex. Toma en cuenta que siempre el pago de los tributos será en soles. Para ello se considerará el tipo de cambio de compra de la SBS o página oficial de la Sunat.
El Impuesto a los predios y la tasa de arbitrios son recaudados, administrados y fiscalizados por la Municipalidad Distrital donde se ubica el predio. Ambos deberán estar debidamente cancelados para finalizar la operación de compra-venta ante la firma de la Escritura Pública que genera la Minuta de Compra-Venta.
6. Minuta de compra y venta
Es la solicitud dirigida al notario o notaria, que contiene en su cuerpo el contrato de compraventa. Este documento debe ser firmado por las partes y por abogado habilitado, además, debe contener todos los datos necesarios para ser un contrato válido. En ese sentido, debe identificar detalladamente la propiedad a transferir. Necesita identificar a las partes señalando su estado civil y sus domicilios actualizados. Indicar el monto de la transferencia, la forma, la fecha y el modo en que se harán efectivos. En caso de que haya promesas de venta o arras entregadas, estas deben estar señaladas en la minuta. La Minuta de Compra-Venta generará posteriormente la Escritura Pública que se elevará a Registros Públicos para que se formalice la transferencia de la propiedad.
Recuerda que ejecutar una venta de propiedad no es tan solo pegar un cartel y mostrarla a los clientes, es un proceso donde pones en riesgo tu patrimonio con complejas variables a tener en cuenta.
No dudes en pedir apoyo y comunicarte con nostros cuando lo necesites. Estamos a tu disposición para ello.